Sicherheit beim Hauskauf

Von Dipl.-Wirt.-Ing. für Immobilienbewertung (FH) Cornelia Lemke

Der Kauf einer Immobilie bedeutet finanziell immer einen großen Einschnitt. In jedem Fall sollten für die Entscheidungsfindung zum Kauf einer Immobilie keine Kosten gescheut werden, den genauen Verkehrswert eines Grundstückes von einem qualifizierten Sachverständigen ermitteln zu lassen. Denn die vom Makler oder Verkäufer genannten Preisvorstellungen müssen nicht zwingend dem Marktwert entsprechen. Die Preisdifferenz kann unter Umständen die Kosten für ein objektives Verkehrswertgutachten um ein Vielfaches übersteigen.

Hat sich ein Interessent für den Kauf entschieden, ist es im weiteren Verlauf des Grundstückserwerbs umso wichtiger, die rechtlichen Vereinbarungen und deren Auswirkungen in der Praxis genau zu überblicken und beeinflussen zu können.
In Deutschland ist der Erwerb eines Grundstücks in zwei Schritte getrennt. Erstens bedarf es eines Kaufvertrags. Als so genanntes schuldrechtliches Verpflichtungsgeschäft entsteht somit für den Käufer der Anspruch auf Eigentumsübergang am Grundstück und für den Verkäufer der Anspruch auf Kaufpreiszahlung. Der Kaufvertrag bewirkt jedoch nicht den Eigentumsübergang, er lässt nur diesen Anspruch entstehen. Die eigentliche Eigentumsübertragung des Grundstückes erfolgt im zweiten Schritt durch die so genannte Auflassung und Eintragung im Grundbuch. Die erforderliche Auflassung ist die dingliche Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück vor einem Notar. Die Eintragung in das Grundbuch ersetzt rechtlich die Übergabe der Kaufsache, in diesem Fall des Grundstückes.

Der Käufer eines Grundstücks kann sich seiner Rechte am Kaufgegenstand erst dann sicher sein, wenn er im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen worden ist. Weil die Eintragung in das Grundbuch längere Zeit in Anspruch nimmt, sollte der Erwerber der Immobilie bei der Anfertigung des Kaufvertrages inhaltlich eine so genannte Auflassungsvormerkung vereinbaren. Die Auflassungsvormerkung ist die Ankündigung eines Immobilienerwerbs oder einer Rechtsänderung an einer Immobilie im Grundbuch. Damit kann der Käufer rechtlich seinen Anspruch auf Eigentumsübertragung bis zur Einragung im Grundbuch absichern. Dennoch besteht eine Unsicherheit in der Zeit zwischen der Unterzeichnung der Auflassung und der Auflassungsvormerkung. In keinem Fall sollte der Erwerber einer Immobilie den Kaufpreis vor Eintragung der Auflassungsvormerkung bezahlen. Denn eine weitere Veräußerung oder Belastung des Grundstückes durch den Verkäufer und „Noch-Eigentümer“ ist in diesem Zeitraum in jedem Fall rechtswidrig jedoch praktisch immer noch möglich.

Um den Grundstückskauf erfolgreich zu gestalteten, sind nachfolgend einige wesentliche Punkte aufgeführt, auf die Käufer und Verkäufer beim Immobilienerwerb unbedingt achten sollten. Generell gilt:

• Der Kaufvertrag eines Grundstückes ist grundsätzlich formfrei, dass heißt er kann zum Beispiel mündlich oder schriftlich formuliert werden. Es bedarf jedoch in jedem Fall der notariellen Beurkundung.

• Empfehlenswert ist ein schriftlicher Grundstückskaufvertrag, bei dem unbedingt alle Regelungen zwischen Verkäufer und Erwerber aufgenommen werden. Je detaillierter die Vereinbarungen getroffen werden, desto weniger Unklarheiten gibt es im Streitfall. Denn was nicht im Kaufvertrag steht gilt als nicht besprochen! Besonderes Streitpotential bieten häufig die Vereinbarungen, wer für welche entstehenden Kosten im Verlauf des Immobiliengeschäftes aufkommt (z.B. Notarkosten, Grundbuchkosten, Maklerprovision oder Kosten für Grundstücksvermessung). Diese Aspekte sollten daher ausführlich geklärt werden.

• Als Erwerber einer Immobilie sollten sie auf jeden Fall die Eintragung der Auflassungsvormerkung vertraglich vereinbaren und den Kaufpreis nicht vor deren Aus-führung zahlen.

Sollten sie weiter Fragen zu diesem Thema haben, können Sie gerne Kontakt mit uns aufnehmen.